locazione
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La locazione di immobili può essere una risorsa economica.

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Tuttavia, perché lo sia, deve essere ben gestita.

Sia in relazione alle prime fasi (scelta dell’inquilino e conclusione del contratto), sia in relazione all’interruzione dei rapporti.

A questo riguardo, abbiamo già parlato dello “Sfratto per morosità“.

Si tratta dell’ipotesi in cui, in mancanza di pagamento dei canoni da parte del conduttore, il locatore decide di interrompere il contratto chiedendo una pronuncia del Giudice.

Di seguito vedremo altri casi che si possono verificare e spiegheremo come gestire, in tali casi, l’interruzione del rapporto.

Accordo delle parti

E’ l’ipotesi più semplice.

Si verifica quando il locatore, il conduttore o entrambi, decidono di interrompere il contratto di locazione e si accordano in tal senso.

Tale accordo può intervenire in qualsiasi momento del rapporto.

In tal caso, sarà sufficiente firmare un verbale per la riconsegna dell’immobile.

Il recesso anticipato: la diversa posizione di conduttore e locatore

Quando la volontà di interrompere il rapporto proviene da una sola delle parti e non si raggiunge un accordo, intervengono regole precise.

Tali regole sono diverse a seconda che a voler interrompere il contratto sia il conduttore o il locatore.

Se previsto nel contratto di locazione, al conduttore è consentito recedere in qualsiasi momento del rapporto, mediante l’invio di una comunicazione (raccomandata o pec) al locatore.

Il conduttore, tuttavia, deve dare un preavviso di almeno 6 mesi, se non è pattuito un termine inferiore in contratto.

Anche il locatore, per poter interrompere regolarmente il contratto, deve darne comunicazione (a mezzo raccomandata o pec) al conduttore.

Il preavviso, in tal caso, è di 6 mesi per gli immobili concessi ad uso abitativo, di 12/18 mesi nel caso di attività commerciali.

Diversa, tuttavia, è la posizione del locatore che, in genere, deve attendere il sopraggiungere della scadenza prevista in contratto.

Ma attenzione.

In occasione della “prima scadenza” il locatore può recedere solo se ricorrono le ipotesi espressamente previste dalla legge.

Se non ricorrono tali ipotesi, il contratto dovrà rinnovarsi una prima volta e, solo alla seconda scadenza, potrà essere inviata la disdetta per finita locazione.

L’intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

Vi starete chiedendo:

E se il locatore manda regolare disdetta, ma il conduttore non se ne va? Cosa si può fare?

E’ possibile chiedere un provvedimento del Giudice.

Il locatore, infatti, può convocare il conduttore in Tribunale e chiedere che il Giudice confermi che il contratto di locazione è concluso.

Tale strumento può essere utilizzato dal locatore in due momenti:

a) prima della scadenza del contratto: in tal caso, si otterrà un provvedimento da poter attivare dopo la data di scadenza del contratto di locazione;

b) dopo la scadenza del contratto: quando si confida nel rilascio spontaneo alla scadenza, ma l’immobile non viene liberato.

Solitamente, la soluzione di cui al punto a) è preferita dal locatore quando il conduttore, ricevuta la disdetta, lascia intendere di non essere intenzionato a liberare l’immobile.

In tal modo, il locatore ottiene con anticipo il provvedimento che gli consente di agire forzosamente se il conduttore non libera spontaneamente l’immobile.

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