Locazione commerciale: posso esercitare il diritto di prelazione?

Locazione commerciale: analizziamo i presupposti per poter esercitare il diritto di prelazione.

Se il proprietario di un locale decide di vendere, a parità di condizioni, il suo conduttore ha la precedenza.

La ragione di questa prelazione è quella di favorire la tutela dell’avviamento commerciale.

Anzitutto, questa è un’ipotesi di prelazione prevista dalla legge: ciò significa che opera automaticamente per effetto della semplice stipula di un contratto di locazione, indipendentemente dalla volontà dei soggetti del rapporto.

In una locazione commerciale, il conduttore di un immobile adibito ad uso diverso dall’abitazione, al cui interno svolga attività che implichi il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, ha diritto ad essere preferito, a parità di condizioni nella vendita del bene locato, qualora il proprietario intenda cederlo.

Il proprietario deve comunicare al conduttore la propria volontà di vendere con atto notificato mediante ufficiale giudiziario (una raccomandata a.r. non è sufficiente).

Non solo: devono essere specificati il corrispettivo richiesto, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa oltre che, ovviamente, l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

La mancata manifestazione da parte del conduttore, entro il termine perentorio e nelle tassative forme previste dalla legge, dell’intenzione di concludere l’acquisto alle condizioni di cui alla comunicazione del locatore, determina la decadenza dal diritto di prelazione.

Ove il diritto di prelazione venga esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrente dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Nel caso in cui il proprietario non provveda alla notificazione dell’atto di propria competenza, oppure il corrispettivo indicato sia risultato poi superiore a quello a cui ha effettivamente venduto ad altro soggetto, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e dagli altri eventuali soggetti cui questi potrebbe aver rivenduto, nel frattempo, l’immobile in questione.

In pratica, il diritto di prelazione consente al conduttore di sostituirsi all’acquirente dell’immobile, diventandone proprietario in luogo di quest’ultimo, dietro il versamento del prezzo che risulta dalla compravendita.

È bene ricordare che il termine di sei mesi per esercitare il diritto di riscatto è assolutamente perentorio (non sono ammesse né sospensioni né proroghe). È dunque onere del conduttore controllare periodicamente i registri immobiliari per verificare eventuali passaggi di proprietà dell’immobile.

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